Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung stellt für viele Menschen einen der wichtigsten finanziellen Schritte in ihrem Leben dar. In Zeiten wirtschaftlicher Schwankungen und sich ständig verändernder Zinslandschaften gewinnt die sorgfältige Planung für den Immobilienerwerb zunehmend an Bedeutung. Die Komplexität des Immobilienmarkts erfordert ein gründliches Verständnis der Faktoren, die Einfluss auf die Finanzierung haben, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und die finanziellen Ressourcen optimal zu nutzen.
Ob es sich um den Kauf eines Eigenheims in einer Großstadt wie Berlin oder München handelt, den Erwerb eines Ferienhauses auf dem Land, oder die Planung eines Neubaus – die richtigen Finanzierungsentscheidungen sind zentral für den langfristigen Erfolg. Insbesondere die Konditionen großer Banken wie der Sparkasse, Deutschen Bank, Commerzbank oder Volksbank, aber auch spezialisierter Anbieter wie der BHW Bausparkasse, DKB oder Wüstenrot, beeinflussen maßgeblich die realen Kosten und die finanzielle Belastung.
Neben der Auswahl des passenden Kreditinstituts und der Art des Darlehens sind Faktoren wie die Bonität, der Eigenkapitalanteil sowie die genaue Einschätzung des Immobilienwertes essenziell. Dabei helfen auch Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene sowie wichtige Versicherungen, Risiken abzusichern und Kosten zu senken. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Einflussgrößen der Immobilienfinanzierung und gibt praxisnahe Tipps, wie Sie optimale Finanzierungsbedingungen erzielen können.
Wertermittlung der Immobilie: Verkehrswert und Beleihungswert verstehen
Eine fundierte Immobilienfinanzierung beginnt mit einer präzisen Bewertung des Objektes. Dabei spielen der Verkehrswert und der Beleihungswert eine zentrale Rolle. Der Verkehrswert gibt an, welchen Betrag ein Käufer unter normalen Marktbedingungen für eine Immobilie zahlen würde. Er ist somit der maßgebliche Preisindikator für den aktuellen Immobilienmarkt. Laut § 194 des Baugesetzbuchs orientiert sich diese Bewertung an den tatsächlichen Eigenschaften, der Lage und den rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie.
Beispielsweise kann ein Altbau in einer gefragten Innenstadtlage einen höheren Verkehrswert aufweisen als ein Neubau am Stadtrand, obwohl beide ähnlich groß sind. Der Verkehrswert ist für Käufer wichtig, um keine überteuerten Preise zu bezahlen und für Banken als Grundlage bei der Kreditvergabe.
Der Beleihungswert hingegen wird von Kreditinstituten verwendet, um das Risiko der Kreditvergabe zu kalkulieren. Er gibt eine konservative Schätzung dessen an, was die Immobilie auch in Zukunft mindestens wert sein wird, falls sie verkauft werden müsste, um den Kredit abzulösen. Er liegt meist unter dem Verkehrswert und berücksichtigt Wertverluste sowie Unsicherheiten. Durch die Festlegung eines Beleihungswertes schützen sich Banken, darunter die HypoVereinsbank oder die ING-DiBa, vor möglichen Kreditausfällen.
Nebenwirkungen der Wertermittlung auf die Kreditaufnahme
Dies führt dazu, dass die maximale Kreditsumme häufig anhand des Beleihungswertes berechnet wird, nicht des Verkehrswertes. Ein höherer Beleihungswert erhöht somit die Chance auf eine größere Finanzierung. Wer beispielsweise eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro, aber einem Beleihungswert von nur 240.000 Euro erwerben möchte, hat folglich einen geringeren Spielraum für Kreditaufnahmen.
Zudem wird eine professionelle Bewertung häufig durch Sachverständige vorgenommen, um die Bank zu überzeugen. Banken wie die Commerzbank oder die Deutsche Bank setzen auf Gutachten, um die Kreditvergabe abzusichern. Allerdings dürfen Kosten für den Gutachter, laut einem Urteil des Landgerichts Stuttgart, nicht auf den Käufer übertragen werden, wenn der Mehrwert vor allem der Bank dient.
Wichtige Nebenkosten, die bei der Wertermittlung oft übersehen werden
- Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland variiert diese Steuer zwischen 3,5 % und bis zu 6,5 % des Kaufpreises – etwa in Berlin beträgt sie aktuell 4,5 %.
- Notar- und Grundbuchkosten: In der Regel liegen diese zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises, wobei die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags Pflicht ist.
- Maklergebühren: Diese betragen häufig zwischen 4 % und 6 % des Kaufpreises und sind meistens vom Käufer zu tragen.
- Bearbeitungsgebühren von Banken: Banken wie die DKB oder die Sparkasse verlangen oft geringe Verwaltungskosten für die Bearbeitung des Kredits.
| Kostenart | Prozentualer Anteil vom Kaufpreis | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbssteuer | 3,5 % – 6,5 % | Abhängig vom Bundesland |
| Notarkosten und Grundbuch | 1,5 % – 2 % | Notarielle Beglaubigung notwendig |
| Maklerprovision | 4 % – 6 % | In der Regel Käufer belastet |
| Bankbearbeitungsgebühren | 0,1 % – 1 % | Abhängig vom Kreditinstitut |
Qualität der Bonität und ihr Einfluss auf die Immobilienfinanzierung
Die Bonität ist eines der wichtigsten Kriterien für Banken, um die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers zu bewerten. Sie wird maßgeblich über die finanzielle Historie, bestehende Schulden, regelmäßiges Einkommen und den Schufa-Score bestimmt. Banken wie die Volksbank oder Interhyp legen großen Wert auf eine saubere Schufa-Auskunft, da diese das Ausfallrisiko der Kreditrückzahlung widerspiegelt.
Ein gutes Bonitätsranking sorgt für günstigere Zinskonditionen, die sich während der Darlehenslaufzeit erheblich auf die Gesamtkosten auswirken. So kann ein kleiner Unterschied im Zinssatz von nur 0,5 % bei einem Kreditvolumen von 300.000 Euro über 20 Jahre zu einer Kostenersparnis von mehreren tausend Euro führen.
Was tun zur Verbesserung der Bonität vor der Kreditaufnahme?
- Schuldenabbau: Vor dem Kreditantrag sollten Konsumentenkredite oder Dispokredite möglichst getilgt oder reduziert werden.
- Zahlungen pünktlich leisten: Verzichten Sie auf Mahnungen oder negative Einträge in der Schufa.
- Regelmäßiges und stabiles Einkommen nachweisen: Verträge und Gehaltsabrechnungen bereithalten.
- Schufa-Einträge überprüfen: Unstimmigkeiten frühzeitig korrigieren lassen.
Die gezielte Verbesserung der Bonität bereitet nicht nur den Weg für niedrigere Zinsen, sondern erleichtert auch die Verhandlungen mit Ihrem Kreditinstitut erheblich.
| Bonitätsfaktor | Beschreibung | Auswirkung auf Kreditkosten |
|---|---|---|
| Schufa-Score | Bewertung der Kreditwürdigkeit | Günstigere Zinsen bei hohem Score |
| Bestehende Schulden | Offene Kredite und Verbindlichkeiten | Mit geringeren Schulden bessere Konditionen |
| Einkommensstabilität | Regelmäßige Gehaltszahlung oder Einnahmen | Grundlage für Kreditgewährung |
| Zahlungsverhalten | Pünktlichkeit bei Rechnungsbegleichung | Positives Zahlungsverhalten stärkt die Bonität |
Die Rolle des Eigenkapitals bei der Immobilienfinanzierung
Ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital. Dieses stellt die finanzielle Eigenbeteiligung des Käufers am Immobilienerwerb dar und wirkt sich direkt auf die Kreditkonditionen aus. Banken bevorzugen in der Regel Eigenkapitalanteile von mindestens 20 % des Kaufpreises, um das Risiko zu minimieren und günstigere Zinsen zu gewähren.
Ein höheres Eigenkapital senkt nicht nur den Zinssatz, sondern reduziert auch die Gesamtlaufzeit des Kredits. Dies bedeutet eine geringere monatliche Belastung und eine höhere finanzielle Sicherheit. Beispielsweise bietet die Commerzbank neben klassischen Krediten auch spezielle Eigenkapitalprodukte an, die Kunden beim Aufbau ihrer finanziellen Mittel unterstützen.
Strategien zur Anhäufung von Eigenkapital
- Regelmäßiges Sparen auf Tages- oder Festgeldkonten
- Investition in Wertpapiere oder Fonds zur Vermögensbildung
- Lebensversicherungen oder Bausparverträge, beispielsweise von der BHW Bausparkasse
- Einbringen von Sachwerten oder Immobilien als Sacheinlagen
Durch diszipliniertes Sparen und eine kluge Vermögensverwaltung lassen sich so langfristig große Eigenkapitalanteile aufbauen, die dem Käufer deutlich bessere Verhandlungspositionen bei Instituten wie der HypoVereinsbank oder ING-DiBa verschaffen können.
| Eigenkapitalanteil | Auswirkungen auf Finanzierungskosten |
|---|---|
| 10 % | Erhöhtes Risiko, höhere Zinsen |
| 20 % (empfohlen) | Günstigere Kreditzinsen, bessere Konditionen |
| 30 % und mehr | Signifikante Reduzierung der Zinskosten und Kreditlaufzeit |
Unterschiede zwischen Immobilienkauf und Hausbau bei der Finanzierung
Beim Erwerb einer Immobilie unterscheiden sich die Anforderungen zwischen Kauf bestehender Immobilien und Neubauprojekten deutlich. Während beim Kauf vielfach der Kaufpreis, der Verkehrswert sowie die Nebenkosten im Vordergrund stehen, sind bei einem Hausbau zusätzliche Faktoren wie Baukosten, Erschließungskosten und Qualität der Bauunternehmen zu berücksichtigen.
Beim Hausbau sind die Kosten oft komplexer und können unerwartet steigen. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Dienstleistern wie der Wüstenrot Bausparkasse oder Spezialisten der Sparkasse ist für die Finanzierung essenziell, um Risiken zu reduzieren. Bauherren sollten die verschiedenen Leistungsangebote genau prüfen, da beispielsweise Leistungen für Bodenplatte, Keller und Außenanlagen nicht immer in Pauschalangeboten enthalten sind.
Typische Mehrkosten beim Hausbau
- Heizanlage und Wärmedämmung – wichtig für Energiekosten und langfristige Einsparungen
- Erschließungskosten für Strom, Wasser und Gasversorgung
- Außenanlagen wie Garten, Wege und Zäune
- Unvorhergesehene Zusatzkosten bei Bauverzögerungen oder Materialpreiserhöhungen
Wichtig ist, dass Bauherren neben einem Puffer für solche Posten auch die staatlichen Förderprogramme der KfW und kommunaler Stellen berücksichtigen. Diese können besonders beim Bau energieeffizienter Häuser finanzielle Entlastungen bieten.
| Kostenfaktor | Typische Kostenanteile | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grundstückskauf | 20 % – 30 % der Gesamtkosten | Grundlage für Bauprojekt |
| Baukosten | 40 % – 50 % | abhängig vom Hausstandard |
| Erschließung | 5 % – 10 % | Anschluss an Versorgungsnetze |
| Außenanlagen | 5 % – 10 % | Garten, Wege, Hecken |
| Unvorhergesehenes | 5 % – 10 % | Puffer für Überraschungen |
Optimale Konditionen sichern: Kreditvergleich, Verhandlung und Förderungen nutzen
Die Suche nach der besten Finanzierung kann den Unterschied von zehntausenden Euro ausmachen. Wichtig ist ein umfassender Vergleich unterschiedlicher Angebote von Banken und Bausparkassen. Dazu zählen nicht nur Sparkasse, Deutsche Bank und Volksbank, sondern auch spezialisierte Anbieter wie die DKB, HypoVereinsbank oder Interhyp.
Nutzen Sie Finanzierungsvergleichsportale und Finanzrechner, um Angebote transparent zu vergleichen. Dabei gilt es nicht nur auf niedrige Zinssätze, sondern auch auf Bearbeitungsgebühren, Laufzeiten und Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten.
Verhandlungstipps für kundengerechte Kreditkonditionen
- Bereiten Sie klare Unterlagen zu Einkommen, Bonität und Eigenkapital vor.
- Holen Sie Gegenvorschläge von mehreren Kreditgebern ein.
- Nennen Sie der Bank günstigere Angebote von Wettbewerbern zur Verhandlung.
- Setzen Sie auf Beratung durch Experten, um versteckte Kosten zu erkennen.
Ein professioneller Finanzberater kann die passende Institution identifizieren und bei Verhandlungen unterstützen, damit Sie neben der Commerzbank oder ING-DiBa auch Angebote von BHW Bausparkasse oder Wüstenrot effektiv nutzen. Darüber hinaus sollten Sie staatliche Förderprogramme prüfen, die zinsgünstige Kredite und Zuschüsse bieten.
| Kriterium | Beispielbanken | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Zinssätze | Sparkasse, DKB, Interhyp | Variieren je Bonität und Laufzeit |
| Bearbeitungsgebühren | Volksbank, HypoVereinsbank | Meist pauschal oder prozentual |
| Sondertilgung | Deutsche Bank, ING-DiBa | Ermöglicht vorzeitige Rückzahlung |
| Fördermittel / Zuschüsse | KfW, kommunale Stellen | Ergänzen Finanzierung |
FAQ zur Immobilienfinanzierung
- Wie viel Eigenkapital wird bei einer Immobilienfinanzierung empfohlen?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, um gute Konditionen und niedrige Zinsen zu erhalten. - Welche Rolle spielt die Bonität bei der Kreditvergabe?
Sie bestimmt maßgeblich die Höhe der Zinsen und die Genehmigungschancen für den Kredit. - Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Insgesamt etwa 7 % bis 12 % des Kaufpreises, inklusive Grunderwerbssteuer, Notar und Maklergebühren. - Welche Vor- und Nachteile haben variable Zinssätze?
Sie bieten oft niedrigere Anfangszinsen, bergen aber das Risiko von Zinssteigerungen während der Laufzeit. - Gibt es Förderprogramme für die Immobilienfinanzierung?
Ja, insbesondere die KfW und verschiedene Landesprogramme bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse.
